19年房地产调控政策会放松吗?亿万先生娱乐

编辑:凯恩/2019-01-04 11:56

  最近地方政府尝试放松本地房地产调控的新闻越来越多。那么2019年,房地产调控政策是否会迎来全国性的明显放松,是一个重要的政策变量。这个问题该如何观察?

  先回到房地产市场调控的初衷,其实很简单,就是抑制房价的过快上涨。那么逆向思考,如果房价不上涨了,甚至进入下跌通道了,那房地产调控的力度自然就会放松了。

  研判价格,最简单的方法是看供需,供大于需,价格趋于下行,供小于需,价格趋于上行。看房地产的供需,最直接的方法,是看库存去化周期,简单说,就是按照目前的销售速度,库存还要卖多久。

  方法看起来虽然简单,但是难点在于库存如何计算。房地产开发周期比较长,从竞拍土地,到新开工,到预售,到现房竣工,环节多,如何准确界定库存实是个难点。

  李奇霖老师近期刚刚撰写了分析房地产库存的文章《房地产库存有多高?》,给笔者很大的启发。我们借鉴奇霖老师文章中的方法,将库存界定为未竣工但是已经批准预售的面积,加上已竣工但是未销售的面积。不足之处,奇霖老师文中提到,库存的这个定义,公布的数据不是很全。

  从十大城市商品房库存去化周期可以看到,商品房库存有明显的周期性,之前两轮的高点,分别位于2012年2月,和2014年7月,高点的去化周期为16个月左右,即库存高点时,可以预售的期房,加上现房,按当时的销售速度,需要卖16个月左右。之前两轮的高点,分别对应了两轮房地产刺激。

  第一轮位于2011年底,11年11月30日,12年2月24日,12年5月18日,三次降准。12月6月7日,12年7月6日,两次降息。第二轮,始于2014年9月30日的“9·30”房贷新政,我们就比较熟悉了,不再赘述。

  从上文的分析可以看到,房地产的库存周期,对房地产政策,有较强的指示意义。当房地产的库存去化周期快速提升,去化周期时间达到16个月左右时,往往预示着房地产政策的放松。

  以这个标准观察目前的市场,目前的房地产库存去化位于10-11个月之间,距离上两轮顶部的16个月尚有较大距离。而且从库存去化的趋势上看,没有明显恶化的现象。因此从这个角度来看,虽然地方政府尝试放松本地房地产调控的动作越来越多,但是放松房地产调控,短期内并不可期。

  下面我们再看看几个重点城市的情况。首先是北京,北京的库存去化周期的变动,与全国基本上保持一致。区别在于,2014年北京的库存压力并不是太大,所以2014年下半年开始刺激房地产之后,北京的房价涨幅较高。但是今年以来,受到限竞房、共有产权房等政策性住房销售不佳的影响,北京的库存压力,比平均水平更大。

  再看看杭州。杭州前两轮的库存去化周期的变动,与全国基本上保持一致。但是近期杭州的库存水平非常低,因此今年杭州土地出让金额列全国第一,补库存的动力较强。

  最后来看看南昌和青岛,南昌和青岛的前两轮库存去化周期的变动,与全国基本上保持一致。近期青岛停止公布数据,南昌最新数据为18年4月,南昌近期的库存水平不算太高。也没有显著恶化的趋势。

  综上所述,从全国的平均水平来看,目前的房地产库存去化没有明显恶化的现象,全国性放松房地产调控,短期内并不可期。我们简单了分析了几个城市,可以看到,与前两轮不同,亿万先生娱乐。近期城市间库存去化周期出现分化,所以中央提出“因城施策”,是很有现实指导意义的。凤凰彩票平台只不过与人们的直觉不同的是,现在库存压力比较大,似乎是一线城市。返回搜狐,查看更多